еще раз о ценах на жилье.

«Те, у кого нет миллиарда, могут идти… по известному адресу…» – казалось бы, совсем недавно ставший крылатым афоризм новоявленного девелопера-миллиардера отражал суровую правду рынка столичной (да и не только) недвижимости. В годы «тучных коров» опережающий рост цен на нее особого удивления не вызывал: страна была заполнена шальными нефтяными деньгами, и квадратные метры расходились, как горячие пирожки.
Времена изменились. «Иных уж нет, а те – далече…» – одиозный скоробогатей практически банкрот, строительная индустрия на грани выживания, и лишь цены на жилье держатся с завидным упорством. Кто в такой ситуации виноват и что делать – попробуем разобраться в этих извечных русских вопросах.
«Вот дом, который построил…»
В действительности, кто бы ни построил городской дом – столичный индустриальный монстр или небольшая провинциальная фирма, механизм ценообразования примерно одинаков у всех. В него входят прямые затраты (ПЗ), которые включают все, что необходимо для физического возведения здания: строительные материалы, эксплуатационные расходы на технику, зарплату рабочих и т.д.
К этим затратам необходимо добавить накладные расходы (HP) – это то, что непосредственно не связано со стройкой, а идет на создание общих условий производства, его организации, управления и обслуживания. Туда входят, например, содержание инженерно-технического и управленческого персонала, складских или ремонтных баз и т. д. К таким расходам относят и затраты на организацию, обслуживание и управление стройки в целом, «социалку», страховку, благоустройство строительных площадок, подготовку объектов строительства к сдаче и другие. Оценить НР точно довольно сложно, считается, что они могут составлять от 12-25% прямых затрат.
Еще одну часть стоимости составляют плановые накопления (ПН) или сметная прибыль – это планируемая прибыль строительной организации, закладываемая еще при проектировании в стоимость объекта. Как они определяются – дело достаточно «темное», но на практике их принимают в 6-8% от суммы прямых затрат и накладных расходов. Плановые накопления являются планируемой прибылью строительно-монтажной организации, источником образования фондов пополнения и модернизации собственных оборотных средств, платежей в бюджет за основные фонды, а также источником финансирования собственных капитальных вложений.
Как видно, в конечном счете стоимость строительно-монтажных работ состоит из «трех источников, трех составных частей» и определяется по формуле С смр = ПЗ + HP + ПН. Понятно, что снизить стоимость строительства наиболее реально за счет снижения накладных расходов: цена на материалы и т.п. от строителей практически не зависит (вспомним недавние «цементные войны»), а плановая прибыль, за счет которой идет фактическое развитие бизнеса, трогать довольно непредусмотрительно.
На первый взгляд, резервов сокращения здесь вполне достаточно: например, стоит снизить продолжительность строительства, чтобы значения граф «заработная плата рабочим» и «эксплуатационные расходы» пошли вниз. Ощутимо упадут и административно-хозяйственные расходы, износ временных сооружений и приспособлений, содержание пожарной и сторожевой охраны, содержание проектной группы и т. п. Между прочим, доли этих затрат по грубым оценкам составляет до 50% от накладных расходов по общестроительным работам и до 30% – по специализированным организациям.

---